Kira geliri vergisi rehberi: Kim vergi ödeyecek, istisnalar neler？

2024 yılında elde edilen gelirler içinde en çok merak edilen, kira gelirine ilişkin beyanname verme yöntemi. 1 Mart'tan nisan ayı sonuna kadar kira geliri elde edenlerin internetten veya doğrudan vergi dairelerine giderek beyanname vermesi gerekiyor. 2024 yılında elde edilen kira gelirleri için beyanname verilecek.

Süre içinde beyanname vermeyen, yıllık toplam kira gelirinden yapılacak 33 bin liralık indirimden yararlanamayacak, ayrıca başka cezalar gündeme gelecek.

Kira geliri beyannamesi rehberinde bütün soruların yanıtları var. Konut kira gelirinden elde edilen gelirin beyanını yakından bakalım:

HANGİ KONUTLAR İÇİN BEYANNAME VERİLİR?

Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahil) elde edenler beyanname verecek. Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

TAHSİL EDİLMEMİŞ KİRA GELİRİ İÇİN VERGİ ÖDENER Mİ?

Tahsil edilmemiş kira için vergi ödenmez. Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır. Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

PEŞİN ALINMIŞ KİRA İÇİN NASIL VERGİ ÖDENİR?

Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılacaktır. Örneğin; 2022, 2023 ve 2024 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2024 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2024 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. 2024 yılında peşin kira tahsil edildiyse, bu gelir 2024 yılının geliri olarak beyan edilecek.

DÖVİZ İLE KİRALAMALARDA VERGİ NASIL HESAPLANACAK?

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.

Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle beyan etmek zorundadır.Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.

KİRAYI İCRA İLE ALDIM VERGİSİ VAR MI?

Konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.

KİRA GELİRİ Mİ NASIL İSPAT EDECEĞİM?

Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler ispat edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır.

KİRA GELİRİNİ BEYAN ETMESEM CEZASI NEDİR?

Kira tahsilat ve ödemelerinde ispat zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin, o yıl için belirlenen miktarından az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 10u (2/8/2024 öncesinde yüzde 5´i) nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir. Banka ve tarif edilen yöntemlere göre aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.

EVİMİ BEDELSİZ KULLANDIRDIM VERGİSİ VAR MI?

Evet var. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre; gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Örneğin bir mükellef, 2024 yılında emlak vergisi değeri 5.200.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira geliri hesaplaması gerekmektedir. Emsal Kira Bedeli: 5.200.000 TL'nin yüzde 5'i yani 260.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

EVİMİ BEDELSİZ OLARAK KİMLERE KULLANDIRABİLİRİM?

Bazı konutlar için kira geliri edilmediğini belirtmek ve vergi ödememek mümkün. Bunlar şöyle, boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örneğin mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.) Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi halinde kira şartı aranmaz.

KİRA GELİRİ VERGİSİ İSTİSNASI NEDİR?

Konut istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen

gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2024

yılında 33.000 TLnin altında konut kira geliri olanlar bu gelirleri için

yıllık beyanname verilmeyecektir. Bu rakamın üstünde kira geliri varsa beyanname verecek ve vergi ödeyecek. Bu istisna şöyle hesap edilecek; bir mükellef, 2024 yılında, kiraya verdiği gayrimenkullerinden 240.000 TL konut kira geliri elde ettiyse, 33 bin lirayı düşerek geri kalan için gelir vergisi beyannamesi verecek. Kira geliri 2024 yılında 870 bin TL yi geçenler, 33 bin liralık indirimden yararlanamayacak.

KİRA GELİRİM YOK VERGİ ÇIKTI NE YAPMALIYIM?

Bu durumda itiraz etmeniz gerekiyor. İki yöntemle itiraz yapılabilir.Birinci yöntem kullanıcı kodu ve şifresi varsa bununla yoksa e-devlet şifresiyle doğrudan dijital vergi dairesine giriş yapılacak. Daha sonra sırasıyla Hazır Beyan Sistemi- Gelirlerim ve Kesinti Bilgilerim- Adıma Yapılan Kira Ödemeleri ve Kesintileri bölümünden 2024 yılı seçilip listelenecek ve Maliyenin yaptığı tespitlere ulaşılacak. Eğer bu bilgilerde hata varsa yani gelen ödeme kira geliri değilse, bu defa aynı menüde İşlemlerim- Açıklama Yapmak İstiyorum-Açıklama Giriş ve Görüntüleme - Hangi Yıl için açıklama yapmak istiyorsunuz (2024 seçilecek)- Adıma Yapılan Kira Ödemelerine İlişkin Açıklama- Hesabıma Gönderilen Tutar Kira Ödemesi Değildir sekmesi işaretlenecek - Ayrılan bölüme doğru açıklama yazılacak - Kaydet butonuna basılacak, sistem otomatik olarak vergi dairesine gönderecek. İkinci yöntem ise şöyle: Bu yol zorsa, dijital vergi dairesinden - Dilekçelerim - Yeni Dilekçe Oluştur- Genel Amaçlı Dilekçe seçilerek ayrıntılı açıklama yapılarak, sistem üzerinden başvuruda bulunulacak. Ya da vatandaş hiçbir şey yapmayıp beyan dönemi olan Mart ayından sonra vergi dairesinden yazı gelmesini bekleyecek, yazıyı aldıktan sonra ise verilen süre içerisinde izahta bulunup, gerekli bilgi ve belgeleri verecek.

MALİYEYE İTİRAZ DİLEKÇESİ NASIL VERİLİR?

Eğer yapılan işlem kira geliri veya başka bir ticari faaliyetten kaynaklanıyorsa da, Maliye'nin tarif ettiği yollarla Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesinden beyan verilmesi, eğer internet ile işlem yapılamıyorsa vergi dairelerine giderek gelir beyanında bulunmaları gerekiyor. Bu itiraz ve beyanların 1 Mart – 2 Nisan 2025 tarihleri arasında yapılması gerekiyor.